不動産を売却しようとしたら想定外の出来事に巻き込まれる人が少なくありません。不動産取引をするにはさまざまな制約が課せられています。その中でも購入時に調べておくべき再建築不可物件について説明します。
再建築不可物件とは
再建築不可物件は建築基準法で定められた建物のことです。再建築不可能物件は、法律上ある建物を一度壊したら新たに建物を建築できない物件です。
再建築不可能物件は建築基準法42条で規定されています。建築基準法42条によると、道路に接していない敷地に建物を建築できない規定になっています。もともと道路に接していた物件も再開発や区画整理などで道路がなくなってしまうと再建築不可物件となります。
再建築不可物件に指定される基準は道路に面している建築物の幅です。道路に2ｍ以上建築物が接していなければ、再建築不可物件に指定され、立て直しをしようとしても、建築基準法に抵触するため原則不可能になっています。
再建築不可物件が安く売買される理由
建築基準法上、再建築不可物件は立てなおしができません。これは、家の寿命や地震や火災で倒壊しても同等に再建築はできない土地となっています。そのため、再建築不可物件は自然災害や事故に対するリスクが高いぶん、購入者が見つかりにく安価で取引されているのです。
さらに再建築不可物件は、住宅ローンを組んで購入するのが難しい物件です。これは、銀行側が再建築不可物件の担保価値をかなり低く見積もっているためです。したがって、再建築不可物件を購入しようとすると、ほとんどの場合現金一括での購入となります。一部金融機関ではローンを組めますが、割高な金利を支払わなければなりませんのでデメリットは大きいといえます。
仮に、再建築不可に住んでいる人が物件を手放そうとしても、上記の理由から売却先が見つかりにくくなっています。よほど不動産を扱うことに長けている方でもない限り、大抵は下記のような再建築不可物件を扱う不動産会社へ売却する形となるでしょう。
再建築を可能にするには
再建築不可物件を再建築可能にする方法が実はあります。それは、道路に建物が接する条件を満たせばいいのです。そうすれば再建築不可能物件ではなくなります。代表的な方法として、セットバックと呼ばれる方法があります。この方法は道路に接している場所だけでなく、自分の土地も道路として認めてもらう方法です。
セットバックで自分が所有している土地を道路にするには、道路の中心線から、建築物を2ｍずらすだけです。
そうすることで、自分の土地が道路として認められ、今まで再建築不可物件だった建物が建築可能物件になります。建築不可物件を建築物件にするには近所の土地を借りたり、売ったりしてもらう方法や建築基準法43条の但し書きも利用できます。但し書きを利用すると、今まで道路に面していなかった物件でも再建築を許可されます。
ここまでのまとめ
再建築不可物件を再建築可能な物件にすることで、一般の物件として売買することが可能です。そのためにはステークスホルダーと交渉が必要になり、一般の不動産会社では扱っていない専門性が高い、特化している不動産会社を見つけて、相談しながら進めていくものです。再建築物件のように、条件がついた物件など（例 借地権付き物件（株式会社マーキュリー）なども）は安く売買されていることが多いのですが、内情に詳しい業者探しからスタートするべきかもしれません。
